Vintage Horizon West
Winter Garden, FL 多户住宅。仍由 Crew 控制，处在 KHCA 过桥贷款之下。Form D 首次销售 12 Apr 2022。
- 资产
- 340 套多户住宅 · 9223 Vintage Hills Way, Winter Garden, FL 34787。11 栋楼，18.33 英亩，342,869 SF NRA（PPM）。户型：121 套 1BR，12 套 1BR+多功能间，118 套 2BR，60 套 2BR+阳光房，29 套 3BR。27 Dec 2021 入住率约 91%。
- 收购
- 12 Apr 2022 · $119,600,000，卖方 Vintage Horizon Owner, LLC（PPM / IB 诉状）。与信托协议一揽子文件同时交割。
- 信托协议
- 12 Apr 2022 · 信托证书 10 Dec 2021 · 交割时 IB 100% · Sorensen Entity Services 特拉华受托人 · Vintage ST 签字受托人 · Chris Sorensen 独立受托人
- 优先按揭
- Walker & Dunlop · $52,346,000 · 4.56% · 12 Apr 2022–12 Apr 2032 · 只付利息至 12 Apr 2027。信托协议与通函贷款表均用 $52,346,000；通函 DST 说明用 $52,356,000。信托协议是按揭记录。11 Jan PPM 用的是约 $62 million / Freddie Mac。
- 主租赁
- 12 Apr 2022 · DST → Vintage LeaseCo · 初始期限 10 年 3 个月 + 三次 5 年自动续期。第 1 年 Stated Rent $3,694,469。Bonus Rent 为超过 Exhibit C 门槛的总营运收入的 50%。
- 物业管理
- Book and Ladder LLC · 独家 · 月度总收入的 2.5% + 季度激励（超出预算的 NOI 每美元 $0.25）。1 年期限，自动续期。PMA §6.8 使 Versity Invest 成为第三方受益人。
- PPM
- 11 Jan 2022 · Maximum Offering Amount $75,408,161 · 最低 $50,000 · Emerson 独家 managing BD · 9.34% 销售费用（$7,045,000）。Form D 与 VIP Bonds 通函后来均列出 $87,963,540。
- 通函（30 Jun 2023）
- 发行额 $87,963,540。发起人称截至 30 Jun 2023 已全部募集，且第一按揭以外的融资已偿还。入住率约 97.9%。发起人披露——后来的 Vintage IB 诉状*指控*仍有剩余 IB 权益及未偿过桥贷款。
- 初始受益人
- Vintage IB, LLC · 出资 $68,514,916.93（KHCA $59,070,916.91 + EquityCo $9,444,000.02）。KHCA 称其于 30 Jun 2025 成为经理。
- 发行
- Form D 21 Apr 2022 · 首次销售 12 Apr 2022 · $87,963,540 · CIK 0001924699
- 关联人士
- 仅 Wettengel 与 Muro 作为高管/promoter。销售团包括 Emerson 的 Timothy Sherer、Ryan Sherer 与 Brian Nelson，另加 12 家 BD（31 名收款人）。
- 销售团
- 13 家经纪自营商下 31 名佣金销售人。待决争议是指控。
- 控制权
- Blake Wettengel 与 Tanya Muro / Crew
- 贷款方叠加
- KHCA 在 Vintage + Walk + One on 4th + Hayworth 上约 $56 million 未偿过桥贷款。贷款方主张的份额与已售投资者份额重叠。
- 费用（PPM）
- 收购费 $4,784,000 归发起人。资产管理费为总收入的 1%。物业管理 2.5%（Book & Ladder）。处置费最高 3%（有经纪商时上限 4%；净收益低于 Maximum Offering Amount 则无）。
- 过桥贷款（PPM）
- 约 $50.35 million，经由 Versity EquityCo / Vintage IB，来自循环后端授信。无关贷款违约可能要求用 Vintage 募集款偿还该授信。
- 补充函
- 12 Apr 2022。LeaseCo 在 Full Redemption 之前，将超额收入及处置/融资/建设费付给 Vintage IB。KHCA 是第三方受益人。
- 退出（PPM）
- 约 10 年持有期。721 UPREIT — 按独立评估付现金或 OP units。受托人征询投资者意见且不受约束。投资者对出售无表决权。
- 特拉华
- Vintage IB v. Vintage DST，C.A. 2025-0757（1 Jul 2025 立案）。BCS1, LLC v. Vintage DST，2025-1056-SEM（罢免受托人）。
- 论坛中的律师
- McQuade Law Group（论坛：BD 出资；信件未经审阅）。
- 实物 / 分配
- Mar 2026 实地查看 — “看起来不错”，Book & Ladder 在场。分配已停，短暂以约 25% 再约 1% 重启，然后没有了。
- 退出磋商，Aug 2026
- Capital Square 接盘，把未偿过桥贷款 + 12% 加到投资者头上。需要 50% 投资者表决。
- 12206 保守时限
- 自 Form D 首次销售起约 12 Apr 2028。交割日是 12 Apr 2022（信托协议）。
信托成立于 10 Dec 2021。PPM 日期为 11 Jan 2022。具名发起人：[Versity Investments](/zh/companies/versity-investments/）（Nelson「唯一所有人」）。Wettengel 任 CEO，Muro 任 COO。Nelson 是预期的 Walker & Dunlop / Freddie Mac carve-out 担保人，并作为 Emerson Series 7 / 63 出现在销售名单上。Emerson 是独家 managing BD。销售费用 9.34%。收购费 $4,784,000 归发起人。Book & Ladder 是具名物业管理人。
12 Apr 2022 以 $119.6 million 从 Vintage Horizon Owner, LLC 购入（与首次销售、Crew 运营协议、KHCA 贷款修订同日）。Form D 关联人士仅 Wettengel 与 Muro。Nelson 不在该栏，而在 销售团 上。
信托协议 日期为 12 Apr 2022。信托证书 10 Dec 2021。当事人：Vintage IB 作为 初始受益人（交割时持有 100% 权益），Sorensen Entity Services 为特拉华受托人，Vintage ST 为签字受托人，Chris Sorensen 为独立受托人。Tanya Muro 以 Versity Invest 经理身份为 Vintage IB 签字。募集款项本应用于置换 IB 权益并按 PPM 支付费用。投资者对出售无表决权；签字受托人通知他们且不受约束。若贷款违约或到期前三个月仍未偿还，签字受托人可将 DST 转为 LLC。
同日 主租赁：DST 租给 Vintage LeaseCo。初始期限 10 年 3 个月，其后三次五年自动续期，除非承租人选择退出。Base Rent 为 Walker & Dunlop 票据付款，付给贷款方。第 1 年 Stated Rent $3,694,469。Bonus Rent 为超过 Exhibit C 门槛的总营运收入的 50%（第 1 年 $8,940,585）。若 Base Rent、营运成本与税费已付，租约允许承租人递延 Stated Rent 与 Bonus Rent。Bonus Rent 期间约为 1 Aug–31 Jul，措辞按学年写。
物业管理：Book & Ladder 独家，月度总收入的 2.5%，另加超出预算的 NOI 每美元 $0.25 的季度激励。一年期限，自动续期。PMA §6.8 使 Versity Invest 成为第三方受益人，并指示管理人视 Asset Manager 为业主。PPM 将 Versity Investments 列为资产管理方，费率为总收入的 1%；PMA 上的 Asset Manager 是 Crew。
Walker & Dunlop 第一按揭 $52,346,000（信托协议与通函贷款表）。4.56%。12 Apr 2022–12 Apr 2032；只付利息至 12 Apr 2027。通函 DST 说明用 $52,356,000 — 信托协议是按揭记录。11 Jan PPM 用的是约 $62 million / Freddie Mac。
PPM Maximum Offering Amount $75,408,161。Form D、IB 诉状与 VIP Bonds 通函 用 $87,963,540。PPM 是 11 Jan 表格；写明若条款变更将出补充文件。Hayworth 的 7 Jul 2022 PPM 已在既往项目表中把 Vintage 列为该 $87,963,540 数字。与该规模对应的 Vintage 补充文件仍不在本记录上。PPM 过桥权益约 $50.35 million，经由 Versity EquityCo；IB 诉状后来的数字是 $68,514,916.93。PPM 条款：循环过桥授信违约，包括与 Vintage 无关的贷款，可能要求用 Vintage 募集款偿还该授信。
通函称 Vintage 截至 30 Jun 2023 已全部募集，且第一按揭以外的融资已偿还；入住率约 97.9%。这是发起人披露。后来的 Vintage IB 诉状指控 IB 仍持有不少于 14%，因为募集款中仅约 $73.4 million 用于赎回过桥贷款。通函将循环夹层贷款方具名为 Crayhill。
同日 12 Apr 2022 补充函（诉状 Exhibit D）：Vintage LeaseCo 在 Full Redemption 之前，将超额收入及处置 / 融资 / 建设费付给 Vintage IB。KHCA 是具名第三方受益人。无违约事件时扣留 $100,000 营运资金。
KHCA 控制的 Vintage IB 于 1 Jul 2025 起诉 DST、签字受托人与 Vintage LeaseCo（C.A. 2025-0757）。该诉状指控，在约 $88 million 发行额中售出约 $87.7 million 之后，IB 仍持有受益权益的 不少于 14%，因为募集款中仅约 $73.4 million 用于赎回过桥贷款。PPM 中的 3% 处置费应付给主承租人（并经补充函转给 IB），除非出售净收益低于 Maximum Offering Amount。实际赎回多少是指控。KHCA 称其行使违约权利，并以 30 Jun 2025 函件成为 Vintage IB 的经理。
PPM 退出：约十年持有期。721 — 按独立评估付现金，或换成可能与发起人关联的 REIT 的 OP units。签字受托人征询投资者意见且不受约束。投资者对出售无表决权。
不是 [Wolf Run Vintage](/zh/dsts/wolf-run-vintage/）（498 Beverly Street, Reno），后者是 OC 30-2026-01543537 中的 Nelson 线索原告。
与 Walk / One on 4th / Hayworth 交叉抵押。入住率可以看起来不错，而现金到不了投资者。截至 Aug 2026 的四种现势：
- Crew/Blake「原则协议」+ 独立受托人 — 发起人对合同案件的口径。
- Capital Square：新发起人，投资者承担 $56M。Shulman 在帖子里建议拒绝，除非新发起人不受 KHCA 约束。
- 特拉华罢免受托人，同时贷款方主张已售投资者份额。
- 止赎 / 贱卖。部分 Walk 租户已在要求这一条；权益很可能为零。