Vintage Horizon West
Winter Garden, FL のマルチファミリー。なお Crew 支配、KHCA ブリッジの下。Form D 初回販売 2022 年 4 月 12 日。
- 資産
- 340 戸のマルチファミリー · 9223 Vintage Hills Way, Winter Garden, FL 34787。11 棟、18.33 エーカー、342,869 SF NRA（PPM）。戸型：1BR 121、1BR+書斎 12、2BR 118、2BR+サンルーム 60、3BR 29。2021 年 12 月 27 日の入居率約 91%。
- 取得
- 2022 年 4 月 12 日 · $119,600,000、売主 Vintage Horizon Owner, LLC（PPM / IB 訴状）。信託契約の一式と同時決済。
- 信託契約
- 2022 年 4 月 12 日 · 信託証明書 2021 年 12 月 10 日 · 決済時 IB 100% · Sorensen Entity Services デラウェア受託者 · Vintage ST 署名受託者 · Chris Sorensen 独立受託者
- 優先抵当
- Walker & Dunlop · $52,346,000 · 4.56% · 2022 年 4 月 12 日–2032 年 4 月 12 日 · 利息のみ 2027 年 4 月 12 日まで。信託契約と目論見書のローン表はともに $52,346,000。目論見書の DST 説明は $52,356,000。抵当の記録は信託契約。1 月 11 日 PPM は約 $62 million / Freddie Mac だった。
- マスターリース
- 2022 年 4 月 12 日 · DST → Vintage LeaseCo · 当初期間 10 年 3 か月 + 5 年自動更新 3 回。1 年目 Stated Rent $3,694,469。Bonus Rent は Exhibit C の閾値を超える総営業収入の 50%。
- 物件管理
- Book and Ladder LLC · 独占 · 月次総収入の 2.5% + 四半期インセンティブ（予算超過 NOI 1 ドルにつき $0.25）。1 年期限、自動更新。PMA §6.8 は Versity Invest を第三者受益者にする。
- PPM
- 2022 年 1 月 11 日 · Maximum Offering Amount $75,408,161 · 最低 $50,000 · Emerson 独占 managing BD · 販売費用 9.34%（$7,045,000）。Form D と VIP Bonds 目論見書は後に $87,963,540。
- 目論見書（2023 年 6 月 30 日）
- 募集額 $87,963,540。スポンサーは 2023 年 6 月 30 日時点で全部シンジケーション済み、第一抵当以外の融資は返済済みと書く。入居率約 97.9%。スポンサー開示——後の Vintage IB 訴状は残余 IB 持分と未払いブリッジを*主張する*。
- 当初受益者
- Vintage IB, LLC · 出資 $68,514,916.93（KHCA $59,070,916.91 + EquityCo $9,444,000.02）。KHCA は 2025 年 6 月 30 日にマネージャーになったと言う。
- 募集
- Form D 2022 年 4 月 21 日 · 初回販売 2022 年 4 月 12 日 · $87,963,540 · CIK 0001924699
- 関連者
- 役員/プロモーターは Wettengel と Muro のみ。販売団には Emerson の Timothy Sherer、Ryan Sherer、Brian Nelson、ほか BD 12 社（受領者 31 名）。
- 販売団
- ブローカーディーラー 13 社のもと手数料販売人 31 名。係属中の争いは主張である。
- 支配
- Blake Wettengel と Tanya Muro / Crew
- 貸手の重ね
- KHCA の未払いブリッジ約 $56 million、Vintage + Walk + One on 4th + Hayworth。貸手は売却済み投資家持分と重なる持分を主張する。
- 手数料（PPM）
- 取得手数料 $4,784,000 はスポンサーへ。資産管理は総収入の 1%。物件管理 2.5%（Book & Ladder）。処分手数料は最大 3%（ブローカー付きなら上限 4%。純収益が Maximum Offering Amount を下回ればなし）。
- ブリッジ（PPM）
- 約 $50.35 million、Versity EquityCo / Vintage IB 経由、循環バックエンド枠。無関係ローンの債務不履行が Vintage の代金でその枠を払え、となり得る。
- サイドレター
- 2022 年 4 月 12 日。LeaseCo は Full Redemption まで超過収益と処分/融資/建設手数料を Vintage IB へ払う。KHCA は第三者受益者。
- 出口（PPM）
- 保有約 10 年。721 UPREIT — 独立鑑定での現金または OP units。受託者は投資家に意見を聞き拘束されない。売却に投資家の投票はない。
- デラウェア
- Vintage IB v. Vintage DST、C.A. 2025-0757（2025 年 7 月 1 日提出）。BCS1, LLC v. Vintage DST、2025-1056-SEM（受託者解任）。
- スレッド上の弁護士
- McQuade Law Group（フォーラム：BD 出資。手紙は未確認）。
- 現物 / 分配
- 2026 年 3 月に現地確認 — 「良さそう」、Book & Ladder が現場。分配は止まり、約 25% 次いで約 1% で短く再開し、その後なし。
- 出口の話、2026 年 8 月
- Capital Square の引き取り。未払いブリッジ + 12% を投資家に載せる。投資家投票 50% が要る。
- 12206 保守期限
- Form D 初回販売から約 2028 年 4 月 12 日。決済は 2022 年 4 月 12 日（信託契約）。
信託設立 2021 年 12 月 10 日。PPM の日付は 2022 年 1 月 11 日。指名スポンサー：[Versity Investments](/ja/companies/versity-investments/）（Nelson「唯一の所有者」）。Wettengel は CEO、Muro は COO。Nelson は見込みの Walker & Dunlop / Freddie Mac carve-out 保証人であり、券面の Emerson Series 7 / 63。Emerson は独占 managing BD。販売費用 9.34%。取得手数料 $4,784,000 はスポンサーへ。Book & Ladder は指名物件管理者。
2022 年 4 月 12 日 に Vintage Horizon Owner, LLC から $119.6 million で取得（初回販売、Crew 運営契約、KHCA ローン修正と同日）。Form D の関連者は Wettengel と Muro のみ。Nelson はそのカードから外れ、販売団 にいる。
信託契約 の日付は 2022 年 4 月 12 日。信託証明書 2021 年 12 月 10 日。当事者：Vintage IB が 当初受益者（決済時持分 100%）、Sorensen Entity Services がデラウェア受託者、Vintage ST が署名受託者、Chris Sorensen が独立受託者。Tanya Muro は Versity Invest のマネージャーとして Vintage IB に署名。シンジケーション代金は IB の持分を置き換え、PPM どおり手数料を払う想定だった。投資家は売却に投票しない。署名受託者は通知し、拘束されない。ローンが債務不履行、または満期の 3 か月前に未払いなら、署名受託者は DST を LLC に転換できる。
同日の マスターリース：DST から Vintage LeaseCo へ。当初期間 10 年 3 か月、その後 5 年自動更新 3 回、テナントが離脱しない限り。Base Rent は Walker & Dunlop 手形の支払い、貸手へ払う。1 年目 Stated Rent $3,694,469。Bonus Rent は Exhibit C の閾値を超える総営業収入の 50%（1 年目 $8,940,585）。リースは、Base Rent、営業費、賦課が払われていれば、テナントに Stated Rent と Bonus Rent の繰延を許す。Bonus Rent 期間はおよそ 8 月 1 日–7 月 31 日。学年に合わせた文言。
物件管理：Book & Ladder 独占、月次総収入の 2.5%、予算超過 NOI 1 ドルにつき $0.25 の四半期インセンティブ。1 年期限、自動更新。PMA §6.8 は Versity Invest を第三者受益者にし、管理者に Asset Manager を Owner として従え、と指示する。PPM は資産管理者を Versity Investments、総収入の 1% と書いた。PMA 上の Asset Manager は Crew。
Walker & Dunlop 第一抵当 $52,346,000（信託契約と目論見書のローン表）。4.56%。2022 年 4 月 12 日–2032 年 4 月 12 日。利息のみ 2027 年 4 月 12 日まで。目論見書の DST 説明は $52,356,000 ——抵当の記録は信託契約。1 月 11 日 PPM は約 $62 million / Freddie Mac だった。
PPM の Maximum Offering Amount $75,408,161。Form D、IB 訴状、VIP Bonds 目論見書 は $87,963,540。PPM は 1 月 11 日の様式。条件が変われば補遺が続く、と書いた。Hayworth の 2022 年 7 月 7 日 PPM は、先行プログラム表ですでに Vintage をその $87,963,540 で載せる。その規模に合う Vintage 補遺は、なお本記録にない。PPM のブリッジ持分は約 $50.35 million、Versity EquityCo 経由。IB 訴状の後の数字は $68,514,916.93。PPM の条項：循環ブリッジ枠の債務不履行——Vintage と無関係のローンを含む——が Vintage のシンジケーション代金でその枠を払え、となり得る。
目論見書は Vintage が 2023 年 6 月 30 日時点で全部シンジケーション済み、第一抵当以外の融資は返済済み、入居率約 97.9% と書く。スポンサー開示である。後の Vintage IB 訴状は、代金のうち約 $73.4 million しかブリッジ償還に回らなかったため、IB はなお 14% 以上を持つと主張する。目論見書は循環メザニンの貸手を Crayhill と名指す。
同日 2022 年 4 月 12 日 のサイドレター（訴状 Exhibit D）：Vintage LeaseCo は Full Redemption まで超過収益と処分 / 融資 / 建設手数料を Vintage IB へ払う。KHCA は指名第三者受益者。債務不履行事由がなければ運転資金 $100,000 を留保。
KHCA 支配下の Vintage IB は 2025 年 7 月 1 日 に DST、署名受託者、Vintage LeaseCo を訴えた（C.A. 2025-0757）。その訴状は、約 $88 million の募集のうち約 $87.7 million を売った後も、代金のうち約 $73.4 million しかブリッジ償還に回らなかったため、IB は受益持分の 14% 以上 をなお持つと主張する。PPM の 3% 処分手数料はマスターテナントへ（サイドレターにより IB へ転送）。売却純収益が Maximum Offering Amount を下回る場合を除く。実際の償還額は主張。KHCA は不履行の権利を行使し、2025 年 6 月 30 日 付の手紙で Vintage IB のマネージャーになったと言う。
PPM の出口：保有約 10 年。721 — 独立鑑定での現金、またはスポンサー関連であり得る REIT の OP units。署名受託者は投資家に意見を聞き、拘束されない。売却に投資家の投票はない。
[Wolf Run Vintage](/ja/dsts/wolf-run-vintage/）（498 Beverly Street, Reno）ではない。そちらは OC 30-2026-01543537 の Nelson 系統原告である。
Walk / One on 4th / Hayworth と交差担保。入居率は良く見えても、現金が投資家に届かないことがある。2026 年 8 月時点の生きた形は四つ：
- Crew/Blake の「原則合意」+ 独立受託者 — 契約事件に対するスポンサーの話。
- Capital Square：新スポンサー、投資家が $56M を飲む。Shulman はスレッドで、新スポンサーが KHCA に拘束されないのでなければ拒否せよ、と勧めた。
- デラウェアの受託者解任。貸手は売却済み投資家持分を主張する。
- 抵当流れ / 投げ売り。Walk のテナントの一部はすでにそれを求める。持分はおそらくゼロ。