وامدهنده
IBI Volcano
وامدهنده پل روی Apex. NY Index 652237/2025. حکم پولی منشی ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵: ۴۵٬۴۹۸٬۸۳۲٫۳۸ دلار به Volcano و ۴٬۴۹۴٬۳۴۹٫۱۸ دلار به West 4، بهعلاوه ۵۳۵ دلار هزینه.
- وامگیرنده
- Apex South Creek IB, LLC · اسناد leftover-equity ۱۸ نوامبر ۲۰۲۲ · وثیقه سهم IB، نه رهن
- اصل اولیه
- ۲۵ میلیون دلار I.B.I. Volcano + ۶ میلیون دلار West 4 Capital + ۱۱ میلیون دلار Comrit (واگذار به Volcano ۳ ژوئیه ۲۰۲۳)
- حکم نیویورک
- Index 652237/2025 · قرار Crane ۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ · حکم پولی منشی ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵ · Volcano ۴۵٬۴۹۸٬۸۳۲٫۳۸ دلار · West 4 ۴٬۴۹۴٬۳۴۹٫۱۸ دلار · هزینه ۵۳۵ دلار
دومین وامدهنده پل در این خوشه. اسناد leftover-equity مربوط به Apex لایهٔ دیگری است از خط KHCA روی Vintage / Walk / One on 4th / Hayworth.
I.B.I. Volcano Investments LLC (Ziv Sapir، مدیر) و West 4 Capital LP (Yaron Eilot، مدیرعامل؛ Cayman ELP) از Crew (سابق Versity Invest) در نیویورک شکایت کردند، Index 652237/2025. وامگیرنده Apex South Creek IB, LLC است. سه سند وعدهٔ پرداخت تضمینی به تاریخ ۱۸ نوامبر ۲۰۲۲:
- I.B.I. Volcano · ۲۵٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار
- West 4 Capital · ۶٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار
- Comrit Investments 1, LP · ۱۱٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار (واگذار به Volcano ۳ ژوئیه ۲۰۲۳)
کوپن ۱۲٪؛ نرخ نکول ۱۴٪ (کوپن بهعلاوه ۲٪)؛ کارمزد تأخیر ۵٪ بعد از ده روز. کارمزد صدور ۲٪ روی سند Volcano (۱٫۵٪ در تسویه + ۰٫۵٪ بیستویک روز بعد)؛ هر تمدید سهماهه ۱٪ اصل باقیمانده. اسناد رهن زمین اورلاندو نیستند؛ وثیقه سهم ذینفع IB در Apex South Creek, DST است. سند Volcano میگوید در تسویه IB صددرصد سهم DST را داشت؛ توافق تراست همان روز همان را میگوید. وام اول Walker & Dunlop، حدود ۴۵٬۹۹۴٬۰۰۰ دلار، نیز ۱۸ نوامبر ۲۰۲۲. نود درصد عواید بازخرید سهم فروختهشده باید ظرف پنج روز کاری به وامدهندگان میرفت و روی اصل مینشست؛ بهرهٔ جاری جدا بود. بعد از اصلاحیههای آوریل ۲۰۲۴ آن تقسیم ۷۷٪ Volcano / ۱۳٪ West 4 شد.
Crew تنها ضامن نامبرده است. این ضمایم ضمانت پرداخت LLC است، نه ضمانت شخصی Wettengel یا Muro. سررسید اولیه ۱۸ مه ۲۰۲۳؛ دو تمدید سهماهه، بعد نخستین اصلاحیهها ۵ آوریل ۲۰۲۴ (West 4) و ۱۰ آوریل ۲۰۲۴ (Volcano / Comrit) سررسید را تا ۱۸ مه ۲۰۲۴ بردند، با گزینهٔ استفادهنشده تا ۱۸ اوت ۲۰۲۴. Wettengel برای IB امضا کرد؛ Muro برای Versity Invest بهعنوان CRO.
تأییدیهٔ Sapir در ۷ آوریل ۲۰۲۵ میگوید وامگیرنده بعد از نوامبر ۲۰۲۳ بهره نپرداخت. اخطارهای نکول BCLP ۱۱ نوامبر ۲۰۲۴ (خطاب به Frank Muhlon) ۴۴٬۶۱۱٬۹۰۷ دلار خواستند و ادعا کردند IB ۴ میلیون دلار کارمزد تملک به خودش توزیع کرده. تقاضای وامدهنده، نه یافته.
۱۵ ژوئیه ۲۰۲۵ قاضی Melissa A. Crane درخواست بدون مخالف CPLR 3213 را جزئی و بهخاطر غیبت پذیرفت (NYSCEF Doc 26). Crew نه حاضر شد نه مخالفت کرد. اصل باقیمانده تا ۳۱ مارس ۲۰۲۵: Volcano ۲۳٬۶۹۰٬۵۲۵ دلار، Comrit ۱۰٬۴۲۳٬۸۳۱ دلار، West 4 ۳٬۳۷۰٬۵۶۸ دلار. Crane حکم ۴۲٬۹۵۳٬۴۰۲ دلار برای Volcano (Volcano + Comrit واگذارشده) و ۴٬۲۴۲٬۹۱۳ دلار برای West 4 را دستور داد، بهعلاوه ۱۴٪ از ۱ آوریل ۲۰۲۵ تا تاریخ قرار، بعد نرخ قانونی. حقالوکاله بدون لطمه رد شد. پرونده مختومه شد.
۳۰ سپتامبر ۲۰۲۵ حکم پولی منشی (NYSCEF Doc 31):
- I.B.I. Volcano · ۴۵٬۴۹۸٬۸۳۲٫۳۸ دلار (۴۲٬۹۵۳٬۴۰۲ + ۲٬۵۴۵٬۴۳۰٫۳۸ دلار بهره)
- West 4 Capital · ۴٬۴۹۴٬۳۴۹٫۱۸ دلار (۴٬۲۴۲٬۹۱۳ + ۲۵۱٬۴۳۶٫۱۸ دلار بهره)
- هزینه · ۵۳۵ دلار
وکیل: Bryan Cave Leighton Paisner (Chris LaRocco).
BrokerCheck مربوط به Brian Nelson حکم جداگانهٔ ۳٫۲ میلیون دلاری Volcano را فهرست میکند که او به Pebble Beach DST / College Yard بسته. آن مورد حکمی جدا از اسناد IB مربوط به Apex است. دارندگان DST پشت این لایه هم مینشینند.
گاهشمار
- 18 Nov 2022Apex South Creek closed. Trust Agreement: IB 100% of interests; Sorensen Entity Services Delaware Trustee; Apex South Creek ST Signatory Trustee; Chris Sorensen Independent Trustee. Circular close $99,550,000 (PSA was $100 million plus a $400,000 credit). Walker & Dunlop first mortgage $45,994,000 at 5.48%. Master lease DST → Apex South Creek LeaseCo (10 years 3 months). Versity Invest asset manager at 1% of Gross Revenue. Book & Ladder property manager at 3% of Monthly Gross Revenues. Same day: Apex South Creek IB leftover-equity notes $25M IBI Volcano, $6M West 4, $11M Comrit (assigned to Volcano 3 Jul 2023). 12% coupon, 14% default. 90% of IB redemption proceeds to the lenders. Crew LLC guaranteed. Form D four days later ($73,580,386).
- 30 Jun 2023 · circular snapshotVIP Bonds circular as of 30 Jun 2023 (sponsor disclosure, signed 21 Feb 2024). Vintage “fully syndicated”; circular says financing outside the first mortgage repaid — later Vintage IB complaint alleges leftover IB interests. Walk ~1% remaining, ~99% occupied. Hayworth 33.32% remaining, ~81% occupied. One on 4th 20.27% remaining, ~99% occupied. Apex 90.886% remaining, ~91% occupied; leftover-equity notes $40.8 million outstanding. Crayhill line $65,361,830 outstanding.
- 5–10 Apr 2024First amendments to the Apex IB notes (West 4 5 Apr; Volcano/Comrit 10 Apr). Maturity to 18 May 2024. Redemption split 77% Volcano / 13% West 4. Wettengel signed for the IB; Muro signed for Versity Invest as CRO.
- 11 Nov 2024BCLP default demand on the Apex IB notes and Crew guaranties: $44,611,907. Lender letter says the IB distributed $4 million in acquisition fees to itself. Demand, not a finding. Addressed to Frank Muhlon.
- 8 Apr 2025IBI Volcano and West 4 Capital move for summary judgment in lieu of complaint against Crew on the Apex IB guaranties (NY Index 652237/2025). Motion seeks $47,196,315 as of 31 Mar 2025.
- 15 Jul 2025Crane (NY Index 652237/2025) grants the unopposed CPLR 3213 motion in part on default. Crew neither appeared nor opposed. Judgment directed: $42,953,402 to IBI Volcano (including assigned Comrit) and $4,242,913 to West 4, plus 14% from 1 Apr 2025. Attorneys’ fees denied without prejudice.
- 30 Sep 2025Clerk money judgment, NY Index 652237/2025 (NYSCEF Doc 31): IBI Volcano $45,498,832.38 and West 4 $4,494,349.18 against Crew, plus $535 costs.